Fuente: Centro Urbano/ Edgar Rosas

  • El modelo partiría de utilizar la vivienda en renta como esquema que permita identificar la capacidad de pago y, a la vez, satisfacer la necesidad habitacional

La vivienda en renta con opción a compra se abre en el panorama nacional como una opción viable para atender la demanda de vivienda en el segmento de no afiliados. Sobre todo, si este esquema se opera bajo el modelo de una Fibra Inmobiliaria, en donde los principales accionistas sean entidades públicas.

A partir de esta premisa se concibe la idea del Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces para Vivienda de los Trabajadores, o mejor conocido como Fibravit, mecanismo propuesto por la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) delegación Ciudad de México, a través de su presidente, Armando Díaz-Infante.

De acuerdo con el representante empresarial, con este modelo, se podría atender a la parte de la sociedad que no está afiliada a alguna institución de seguridad social, pero que cuenta con capacidad de pago. Este esquema, abundó, brindaría a los interesados una opción en la que, tras un periodo de rentar y cumplir puntualmente con el pago del alquiler, se podrían obtener derechos y llegado el momento hacer reversible la propiedad del inmueble y quedarse con la vivienda.

En entrevista con Centro Urbano, Díaz-Infante precisó que la idea parte de conformar una Fideicomiso de Inversión en el que se genere un portafolio de edificios para renta en todo el país. A través de esto se ofrecería la renta y a la larga la posibilidad de comprar la vivienda.

Díaz-Infante aseguró que este modelo podría ser un factor disruptivo en el escenario de la vivienda. Y es que, aseguró, es un modelo donde una Fibra administra vivienda en renta en donde todos ganan: las instituciones públicas que invierten, pues se genera un retorno sobre los recursos inyectados por la dinamica de la propia Fibra, y los arrendatarios, al pagar una renta y con el tiempo tener la oportunidad de hacerse con el inmueble.

“Para nosotros es una idea disruptiva. Es un esquema novedoso como en su momento fue el Infonavit. Creemos que hoy tenemos que generar un nuevo modelo de atención que pueda tener un componente social y no sólo financiero.

“Así, Fibravit es un Fideicomiso de Inversión que va a tener una componente híbrida, en donde los inversionistas principales son del sector público. Creemos que por vocación sería el mismo Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal, la Conavi, y también las Afores, quienes pudieran invertir y generar un inventario a nivel nacional de vivienda media, media baja, de interés social, bien ubicada para alquiler”, dijo.

El Presidente de CMIC señaló que la premisa de Fibravit es utilizar la renta como una inversión de largo plazo. Dijo que, bajo esta visión, la intención es que los pagos puntuales de la renta le generen derechos a las familias y a la larga se pueda revertir la propiedad a su favor.

“Esto es como un arrendamiento financiero, como cuando uno saca un automóvil en arrendamiento. La vivienda podría tener el mismo esquema, con la gran ventaja de que puede migrar a diferentes ciudades, pues el objetivo también es ofrecer movilidad”, apuntó.
Fibravit, según lo explicado por Armando Díaz-Infante, contemplará un modelo en donde el arrendatario pueda generar puntos. En esa lógica, explicó el presidente de CMIC, el modelo estará diseñado para que con 300 rentas, o 25 años, el inquilino pueda pedir que se haga la reversión de la propiedad.

“Con el modelo, los inversionistas públicos en ese momento pasaríamos al esquema como de una concesión, renuncian a sus certificados de participación inmobiliaria, y el inquilino puede hacerse de la propiedad”, indicó.

Díaz-Infante detalló que Fibravit se basaría en el componente de una mutual, la cual, dijo, por su naturaleza, Sociedad Hipotecaria Federal, a través del Fovi, sería la entidad ideal para manejar. En ese caso, la mutual sería la encargada de evaluar a los beneficiarios, así como emitir los certificados de renta o crédito.

Por otro lado, detalló, la administración de los inmuebles estaría a cargo de un agente especializado. Esto, señaló, con la mira de generar rendimiento y plusvalía sobre la propiedad.

De acuerdo con la descripción del esquema, al ser un vehículo de inversión en desarrollo inmobiliarios, la meta para quienes invierten es generar ingresos por la renta y la venta de inmuebles. Al respecto, señaló, la concepción es ‘pulverizar’ los inmuebles que forman parte del patrimonio del Fibra y emitir Certificados de Participación Inmobiliarios (CPIs), los cuales representarán una fracción de los edificios.

Armando Díaz-Infante detalló que el esquema de renta sería la base del modelo. Sin embargo, añadió que los arrendatarios interesados, podrían ejercer su derecho para acceder a un crédito hipotecario. Es decir, si después de un par de años de rentar deciden adelantar la decisión de hacerse de la propiedad mediante un financiamiento, existiría la posibilidad de acceder al crédito, pues ya habrían generado un historial que les permitiría comprobar la capacidad de pago.

“Fibravit se convertiría en una opción para las personas que no tienen seguridad social, pero sí tienen capacidad de pagar una renta. A través del pago oportuno pueden ser sujetos a un contrato de arrendamiento financiero o migrar a un crédito hipotecario según les convenga. Una renta siempre va a ser mucho más económica que una hipoteca en el año cero. Entonces, el ingreso que uno tiene que demostrar es mucho menos que cuando uno va a ser sujeto de un crédito hipotecario”, dijo.
El Presidente de CMIC abundó que la idea es formar un inventario de vivienda que contemple casas que vayan de los 800,000 a los 1.2 millones de pesos. En esa lógica, dijo, las rentas podrían estar entre los 3,500 y los 5,000 pesos, más el cargo por mantenimiento.

“El precio de la renta puede variar y depende de la tasa de fondeo que obtenga la SHF para apalancar la Fibra. Una Fibra recibe capital de sus inversionistas, pero puede apalancarse y obtener deuda. Por eso sentimos que Sociedad Hipotecaria Federal es el vehículo idóneo para poder armar la Fibra, porque puede recurrir a recursos en el extranjero en donde puede captar dinero a tasas muy bajas y obtener coberturas que garanticen que, en un horizonte de 25 años, se mantenga una tasa baja.

“Estos datos que estoy diciendo los estamos considerando con una tasa conservadora del 9% anual fija, que se apalanque a Fibravit. Pero se puede optimizar. Si la tasa baja a 6% o 7% anual, que son tasas que sí se pueden encontrar en el mercado mundial, las rentas se pueden optimizar y podrías llegar a la base de la pirámide social, al ofrecer rentas más baratas”, indicó.

El esquema, explicó el empresario, ya fue presentado a las autoridades. Incluso, dijo, ya se tuvieron reuniones con Sociedad Hipotecaria Federal para plantear la implementación del modelo.