La presente Administración se propuso financiar para el año 2006 la adquisición de 750 mil viviendas. Si bien es probable que no se alcance puntualmente esa meta por la caída en los programas de FONHAPO, resulta innegable el gran avance que ha tenido la construcción y el financiamiento de vivienda en estos años. Lo que procede ahora es hacer una reflexión sobre lo logrado y lo que falta por hacer. 

En la pasada Reunión Nacional de Vivienda 2005 de la CMIC, se propuso una meta de un millón de viviendas para el año 2012. ¿Es razonable?, ¿que tenemos que hacer para lograrla?.

Demanda esperada de vivienda. Por lo que respecta a la demanda, en el año actual contamos con alrededor de 103.2 millones de habitantes, que para el 2010 serán 108.2 millones. O sea un incremento de un millón de habitantes por año, lo que daría una demanda de solo 500 mil viviendas al año si todos forman familia. Sin embargo, el dato relevante es el número de uniones de la población entre 20 y 64 años, más los divorcios, menos las viviendas de los padres que mueren y ocupan los hijos, mas la necesidad de vivienda de solteros y mas el reemplazo de las viviendas obsoletas. El resultado es una necesidad de 989 mil viviendas en el 2010, que de seguro alcanzará el millón de viviendas en el 2012.  

De manera que la meta propuesta es viable desde esta perspectiva, pero esa cifra incluye la vivienda rural y en pequeñas ciudades, en donde no se construyen conjuntos habitacionales. Por consiguiente, la necesidad de vivienda en las ciudades con más de 100 mil habitantes fluctuará alrededor de las 600 mil unidades, y con un crecimiento anual aproximado de 3%, alcanzará las 700 mil viviendas para el 2012, quedando un remanente de 300 mil viviendas por atender en la zona rural y pequeñas ciudades.  

Adicionalmente, 50% de las familias tiene un ingreso mensual inferior a 4 salarios mínimos, por lo que solo pueden pagar Vivienda Económica de INFONAVIT o del PROSAVI-VIVAH. Por consiguiente, para una meta de un millón de viviendas se deberá implementar, no un programa, sino una verdadera Política de Estado, que permita atender a las familias de menores ingresos en ciudades pequeñas y en el campo, en especial las de no asalariados. Para ello, se requerirá resolver los problemas estructurales que afectan al sector en varios de los insumos que utiliza, como suelo, agua, electricidad y permisos. 

Determinantes de la expansión de la construcción de vivienda. En primer lugar, es necesario reconocer que el crecimiento de la producción de vivienda en la presente Administración, se debe primordialmente a una notable expansión en el financiamiento, tanto en el caso de los organismos de vivienda, excepto en FONHAPO, como en el de la banca y SOFOLES. Pero la expansión no se da por mejoras regulatorias o una mayor disponibilidad de insumos a mejores precios. 

Política de suelo.  

Problemas. En primer lugar es incongruente la Ley Agraria que le otorga a la Asamblea Ejidal la facultad de definir la ubicación del centro de población y las tierras comunales, así como la manera como se conforma y vende por áreas el ejido, con  Artículo 115 de la Constitución, que le otorga al municipio la facultad de determinar el plan de desarrollo urbano.  

En  segundo lugar, se favorece la especulación con las tierras ejidales con vocación urbana, ya que las tierras agrícolas prácticamente no pagan impuesto predial y la primera venta está exenta del ISR.  

Finalmente, el proceso para otorgar a los ejidatarios la propiedad privada de sus tierras es sumamente tortuoso.  

Soluciones. Para evitar la especulación de los terrenos baldíos dentro y alrededor de las ciudades, el impuesto predial debe reflejar, en forma permanente, el aumento en el valor de los terrenos por el crecimiento de la ciudad y las mejoras en la infraestructura de la zona. 

Al respecto, en Francia el valor catastral lo determina el dueño del terreno, pero tiene la obligación de venderlo a cualquiera que le ofrezca comprar la propiedad a ese precio. En Estados Unidos los valores catastrales se establecen conforme a los precios de las ventas mas recientes.  

¿Cómo lograr que el impuesto predial sea una fuente verdadera de recaudación, que le proporcione al municipio los recursos para invertir en infraestructura urbana y para que induzca la venta de los terrenos baldíos?. Solo si el Gobierno Federal condiciona la entrega de participaciones en impuestos federales, a que los municipios cobren adecuadamente el predial y el agua: el municipio debe ser sujeto de obligaciones para recibir recursos federales.  

En especial, se necesita que los municipios establezcan un impuesto predial alto sobre los terrenos urbanos baldíos y que aumente en forma progresiva. Una adecuada recaudación con base en el impuesto predial, también permitiría a los municipios dejar de depender del ISAI, que frena la rotación del mercado inmobiliario.  

Agua.  

Problemas. La problemática es sumamente grave. En primer lugar, los municipios no cobran el agua de manera que la tarifa refleje la escasez del líquido. En muchos casos se cobra una cuota fija por casa, en otros simplemente no se cobra. En ocasiones, no cobrar agua y predial es una medida que utilizan los presidentes municipales de un partido político, para que los habitantes mas pobres voten a su favor, inducidos por el temor de que si entra alguien de otro partido les cobre su adeudo. 

En segundo lugar, son pocos los municipios que proporcionan agua potable al constructor. Este debe, por tanto, adquirir derechos de agua a agricultores que cuenten con pozos que no utilizan, en un mercado que no está regulado ni es transparente. El problema se agrava, porque la capacidad de extracción de los pozos existentes refleja las condiciones de perforación de hace 20, 40 o más años. Por lo tanto, puede haber mucha más agua a mayores profundidades, que no considera la Comisión Nacional del Agua, encareciendo los derechos existentes.  

Soluciones. En primer lugar, sería conveniente que se constituyera un mercado formal de derechos de agua, para tener un conocimiento preciso por ciudad, de la escasez y del costo de comprar agua en bloque.  

Sin embargo, para solucionar el problema de fondo, se requiere un cambio en la Constitución, para que pueda licitarse la explotación de mantos acuíferos a empresas privadas y el ganador pueda transportar el agua y venderla (actualmente las empresas privadas pueden transportar agua con pipas, pero no por tubería). 

Energía eléctrica.

Se presentan faltantes importantes en el área que atiende la Compañía de Luz y Fuerza del Centro; pero esto es un reflejo de un problema mucho mas hondo de legislación inadecuada para todo el sector energético y de falta de voluntad política de los legisladores. Como en el caso del agua, se requiere cambiar la Constitución, para que las empresas privadas puedan generar, transportar y vender energía eléctrica. 

Regulación urbana.

Se caracteriza por su discrecionalidad, alto costo y falta de congruencia con las necesidades de vivienda. En los planes de desarrollo urbano, destaca la baja densidad que se asigna a los predios. En consecuencia, el constructor se ve obligado a solicitar un incremento, a cambio de retribuir la discrecionalidad.  

La solución al problema es legislar que en los programas de desarrollo urbano, la densidad de todos los predios, debe ser la requerida para que los constructores puedan desarrollar vivienda económica de INFONAVIT o del PROSAVI y solo se requiera solicitud para bajar la densidad. 

Infraestructura urbana.

Se requiere que el municipio cuente con mayores recursos, mismos que le proporcionaría un predial más alto. Pero también se requiere mejor coordinación entre la construcción de carreteras y acueductos, por la federación, los estados y los municipios. Cuando mejor funcionó la planeación urbana y más creció la infraestructura de carreteras, presas y acueductos, fue en la época en que dichas funciones estaban concentradas en la SAHOP. Tal vez convendría reconformar una Secretaría de Asentamientos Humanos, Recursos Hidráulicos y Obras Públicas, de nueva cuenta. 

Otro aspecto importante es que BANOBRAS detone mediante garantías sobre créditos bancarios o sobre emisiones de deuda, el mercado de bonos municipales. En Estados Unidos ha sido un instrumento fundamental para la construcción de infraestructura urbana, con una antigüedad de 150 años. 

Financiamiento. 

Para la vivienda de no asalariados pobres. Destaca en primer lugar el rezago que tienen los programas de FONHAPO, en donde la meta para este año era de 52 mil viviendas y al primer semestre se habían individualizado 5,337 viviendas de VIVAH Y PROSAVI. Es evidente que se requiere un replanteamiento de dichos programas, porque la demanda de las familias de no asalariados para este tipo de vivienda, supera 200 mil créditos.  

La próxima Administración deberá destinar muchos mas recursos al subsidio al frente. Esto puede parecer cuesta arriba, se requiere un monto aproximado de 10 a 12 mil millones de pesos, para evitar los asentamientos irregulares y lograr que todos los mexicanos puedan acceder a una vivienda digna. Sin embargo, un programa de 700 mil viviendas nuevas con un precio promedio de 250 mil pesos por vivienda tendría un valor de 175 mil millones de pesos. Entre IVA, ISR, ISAI y derechos, una vivienda nueva genera al fisco ingresos equivalentes a 18% de su valor. De manera que los tres niveles de gobierno tendrían ingresos por 31,500 millones de pesos, más el ISAI e ISR de la compraventa de viviendas usadas. Por tanto, es factible obtener de la propia vivienda los recursos para el subsidio al frente. 

Perspectiva de tasas de interés. Las expectativas son favorables, porque se desinfló la burbuja inflacionaria del segundo semestre del 2004, las expectativas de inflación han venido disminuyendo, así como el riesgo país. Además en Estados Unidos, las tasas de largo plazo se han mantenido estables.   Cabe señalar que el triunfo de un candidato que provoque temor a los ahorradores, sí puede tener un efecto significativo en las tasas de interés o el tipo de cambio, como sucedió en Brasil con las elecciones que ganó Lula da Silva. 

Pero en el medio plazo, lo más importante será detonar un sólido mercado secundario de hipotecas, en donde puedan encontrar financiamiento las SOFOLES fuera de la SHF (cuya garantía soberana concluirá en el 2012).  También dicho mercado será atractivo para los bancos, que vienen fondeando los créditos hipotecarios con depósitos de corto plazo. Con la bursatilización se logran economías de escala y una integración del mercado hipotecario con el de capitales, que redunda en menores tasas de interés y mayor competencia entre intermediarios. Además, se puede lograr un importante ahorro de capital y el riesgo de crédito se puede compartir con instituciones garantes de hipotecas y de emisiones.

Nubarrones en el ambiente. El principal problema que se aprecia en para la próxima Administración, es la pérdida de competitividad que en forma acelerada está sufriendo el sector manufacturero de la economía mexicana. En el segundo trimestre del año la producción manufacturera ajustada por estacionalidad creció solo 0.2% respecto a igual periodo del año anterior. En julio disminuyó 0.7%. La pérdida en participación en las importaciones de manufacturas de Estados Unidos y Canadá no es solo respecto a China y otros países asiáticos (notablemente la India), sino también a los países de Europa del Este.

El problema se vislumbra grave, debido a que ocurre en un marco de estabilidad económica, expansión de la economía de Estados Unidos, expansión del crédito bancario a los individuos (que entonces pueden adquirir bienes durables), tasas de interés a la baja, etc.

Si las manufacturas no crecen, tampoco lo hará el empleo y los salarios. Se puede argüir que el empleo se está generando en los servicios y en la construcción, pero el empleo en dichas actividades tiene una menor productividad y por tanto se devengan salarios menores. Además, una gran parte de los empleados en esas actividades no cotizan en el INFONAVIT. Por lo tanto, las aportaciones a dicha institución, que ha sido el motor de la expansión del financiamiento habitacional, pueden crecer muy poco en los próximos años. 

La pérdida en competitividad proviene de dos fuentes, una primera son los factores estructurales como la debilidad del estado de derecho,  la carencia inversión en infraestructura de “redes” y de reformas en los sectores energético, laboral y fiscal, así como en el educativo.

 Los factores estructurales señalados, han estado presentes varios años, de manera que su efecto ha sido permanente y perverso, pero el nuevo factor que  ha afectado a las manufacturas, ha sido una caída en el tipo de cambio real (la paridad dividida entre el índice de precios). 

 El tipo de cambio nominal se ha revaluado, pero cuando se divide entre el índice de precios, la caída es sustancial. Esto significa, que el precio de venta de los exportadores ha disminuido, en tanto que el costo de los insumos “no comerciables” (aquéllos origen nacional que no se pueden sustituir con importaciones, como salarios, rentas, impuestos y casi todos los servicios nacionales) ha venido aumentando. 

¿Qué provocó que disminuyera el tipo de cambio real?: un aumento en los flujos de divisas hacia el país, como consecuencia del aumento en las exportaciones de petróleo, de las remesas de braceros, del turismo y de entradas de capital sustanciales. Pero el déficit del sector público también ha influido en este proceso.  

El sector público tiene en 2005 un déficit de 0.1% del PIB, lo que parece bajo, pero cuando se agregan el IPAB, PIDRIEGAS, etc. los requerimientos financieros totales del sector público (RFSP) pasan a representar 2.2% del PIB. Pero adicionalmente el sector público tiene un superávit con el exterior: los ingresos petroleros representan cerca de 7% del PIB y el pago de intereses  alrededor del 3.5% del PIB. En consecuencia, el déficit interno del sector público no es de 2.2% del PIB, sino cercano a 5.7% del PIB. El déficit interno señalado contribuyó a encarecer los insumos nacionales y ha impedido que disminuyan las tasas de interés reales, provocando que los exportadores pierdan competitividad. 

¿Qué se puede hacer?. Para evitar el efecto “desplazamiento” el gobierno tendría que haber “esterilizado” los ingresos adicionales por petróleo, manteniéndolos fuera del país como reservas internacionales o pagando con ellos deuda externa. El problema es que, sin esos ingresos el gasto interno del sector público se habría tenido que contraer en 3.5% del PIB. Por lo tanto, requerimos una reforma fiscal que genere recursos no solo para invertir mas en educación e infraestructura y para hacer frente a las pensiones, sino también para generar un superávit fiscal de por lo menos 2% del PIB, sin lo cual el tipo de cambio   real difícilmente aumentará y las manufacturas continuarán perdiendo competitividad. 

En lugar de tratar de exportar manufacturas, ¿Qué no podríamos en cambio desarrollar actividades en el sector servicios que proporcionen empleos tan bien pagados como en el sector manufacturero?. Es factible, pero también requeriría de medidas de política contundentes. Por ejemplo: mejorar la competitividad en la telefonía hasta igualar las tarifas con las internacionales (esto abriría el mercado de “call centers”), una política de cielos abiertos en aeronáutica (impulsaría enormemente el turismo), etc. 

Pero aún si lográramos desarrollar el turismo y los “call centers”, no necesariamente los empleados cotizarían al INFONAVIT. Para elevar sustancialmente los ingresos del INSTITUTO, se requiere desgravar la nómina (actualmente a una empresa le cuesta por lo menos 1.7 pesos –incluyendo IVA y reparto de utilidades- por cada peso de sueldo que recibe un empleado). A cambio, se tendría que elevar el IVA  para cubrir las contribuciones a la seguridad social. El beneficio sería enorme: no habrían mexicanos de primera (con pensiones, seguridad social, vivienda a crédito, etc.) y de segunda. 

Son medidas políticamente difíciles, pero desafortunadamente solo de esa manera podrán los mexicanos aspirar a mejores ingresos en un mundo globalizado. No tenemos que competir cuello a cuello con los chinos. Tenemos ventajas por nuestra cercanía a los Estados Unidos que podemos explotar. Pero en cualquier caso, sea para hacer mas competitivas nuestras manufacturas o el sector servicios, debemos de tomar medidas difíciles, pero que otros países han tomado y por eso nos aventajan.  

El tiempo se nos agota y la economía entrará al período de elecciones sumamente estancada (el crecimiento del PIB para 2006 se estima ahora en 3.1% contra 3.8% que se estimaba inicialmente). Entonces vendrán presiones sobre el nuevo Presidente para que tome medidas “URGENTES” y la tentación será grande para tomar aquellas que dan un alivio pasajero, pero que no elevan la productividad, como sería aumentar el gasto público o revertir a una política proteccionista. Ambas medidas serían fatales. La segunda implicaría romper con el Tratado de Libre Comercio. 

En conclusión, para alcanzar la meta del millón de viviendas, la próxima administración federal, así como las de todos los estados y la mayoría de los municipios, deberán hacer un enorme esfuerzo de CONGRUENCIA. Congruencia entre los objetivos y las acciones, congruencia en la comunicación a la población de los sacrificios que es necesario realizar, congruencia en enfrentar los intereses creados y congruencia en aplicar el estado de derecho.